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全球争食中国商业地产
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主题:
全球争食中国商业地产
果果星
发表于
2006-10-09
进微信群讨论
引言
越来越多外资机构和海外基金,正在大举进入中国商业地产市场。
正文
“过去3年,大摩房地产基金在中国投入的资金,每年增长3倍,未来几年将继续增长。”摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁(John Mack)今年7月2日表示。
2004年,摩根士丹利频频出手中国房地产市场,仅在上海的项目,就超过5个,总规模超过20亿元人民币。
“我们看好中国二线城市。”ING房地产亚洲区CEO李博特(Robert T
Lie)说。此前,ING仅限于北京和上海。6月,他们在长沙市场1.8亿元人民币。
年底是最佳买入点
今年春天,地产商感觉不到暖意。
4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是在一年内再次上调利率。
5月17日,国务院常务会议召开,提出“国六条”,开启2006年房地产调控序幕。
5月29日,建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台,对套型面积、小户型比率、新房首付款作出量化规定。
“国六条”出台,北京楼市销量,从日均700多套降到600多套;上海住宅成交量下挫3成。九部委意见出台之后,北京楼市日销量又从600多套降到500套左右,6月上海商品房成交量下降35%。
一周后,公开交易数据显示,北京租赁市场成交量上涨15.7%。链家地产调查显示,67%自住需求者推迟购房计划,33%消费者将购房计划推迟到一年后。
但“国六条”对商业地产的影响微乎其微。越来越多外资机构和海外基金,正在大举入市。世邦魏理仕写字楼部经理王茂军认为,这一趋势将延续。2006年底,是外资出手最佳时机,会有更多项目成交。
外资催旺商业地产
2005年,国内资金渠道日益减少,海外资金逐渐成为商业地产市场的重要资金来源。
2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元,其中,购买商业地产资金约为16亿美元,约占70%。
有趣的是,尽管摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠,三番五次唱空楼市,但摩根士丹利却加码买进。继北京CBD区域整体买入富力城双子座B座30000平方米后,又在上海吃进陆家嘴公寓。此外,美国嘉吉集团在上海买入24栋别墅;高盛集团以7000万美元买进虹桥花苑酒店公寓。
北京写字楼整栋售出案越来越多。2006年一季度,香港瑞安集团买断东二环华普大厦3栋5A级写字楼中的2栋;日本Re-Plus株式会社整体购买CBD区域华贸写字楼近12.4万平方米。两单成交金额,均超过20亿元。
散售也表现出不错的态势。据中原地产写字楼部统计,80%客户选择一次性付款方式购买。远洋国际一位销售员,4月销售提成达到10万元。反映出写字楼市场,尤其是甲级写字楼成交活跃。
纵观商业地产,虽然写字楼、酒店、商厦越来越多,但随着中国与接轨,经济走势稳定,需求和消化能力依然旺盛。
用REITs融资
6月北京夏季房展上,商铺、写字楼、商住公寓、酒店公寓等项目占到一半,显示商业地产升温,可能成为未来获利的好机会。业内人士普遍认为,调控将使市场把资金从住宅转向商业地产市场。
目前商业地产市场呈现以下趋势:
趋势一 国外机构纷纷出手
2005年,外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元,其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团,先后涉足中国商业地产市场,淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权,目标指向商用物业。
京、沪、深、穗等大城市,都有外资关注。荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国,期多在5年。他们认为,内地甲级商业写字楼供应量偏少,零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁,对商业地产市场会有很大促进。
趋势二 内企集团大手笔买断
一年内,中国钢铁集团购买中关村金融8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米;中国机械装备集团整购中国电子大厦A座,中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。
在国贸CBD核心区,中国人民财产保险股份有限公司买断银泰写字楼中的一座,价值约17亿元;凯德置地(Capitaland)收购中环世贸A、B两座,成交合计18.7亿元。
趋势三 融资渠道变化
安家集团北京总经理杨大勇认为,由于国内融资环境的挤压,商业地产企业纷纷寻求新融资模式,REITs(房地产信托基金)被普遍看好。
国内案例还很少。2005年11月,领汇基金登上香港资本市场后,如何利用REITs获得融资渠道,引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产信托基金(0405,HK)在香港联交所挂牌,成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。
由于对美国通货膨胀压力的担忧,全球股市在过去一个月中急剧下挫。
香港REITs纷纷缓发,对多数在建物业,REITs远水解不了近渴。
经济学家袁剑指出,REITs为商提供新的退出渠道。他认为外资购买内地不动产的意图,是为了实现证券化,这一模式值得借鉴。
趋势四 优秀物业收益稳定
运营良好的商业物业,可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营,主要依靠物业租金收益。
北京2005年商铺租金平均上调10%以上,一线商铺增幅可达30%,东方广场位置最佳的商铺,租金由150美元升至250美元。
也有新入市项目招商不利,一些项目惨淡经营。戴德梁行北京商铺部胡华认为,未来商铺市场两极分化明显,管理不善、定位不准的项目很不乐观
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越来越多外资机构和海外基金,正在大举进入中国商业地产市场。
正文
“过去3年,大摩房地产基金在中国投入的资金,每年增长3倍,未来几年将继续增长。”摩根士丹利全球主席兼首席执行官麦晋桁(John Mack)今年7月2日表示。
2004年,摩根士丹利频频出手中国房地产市场,仅在上海的项目,就超过5个,总规模超过20亿元人民币。
“我们看好中国二线城市。”ING房地产亚洲区CEO李博特(Robert T
Lie)说。此前,ING仅限于北京和上海。6月,他们在长沙市场1.8亿元人民币。
年底是最佳买入点
今年春天,地产商感觉不到暖意。
4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。这是在一年内再次上调利率。
5月17日,国务院常务会议召开,提出“国六条”,开启2006年房地产调控序幕。
5月29日,建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台,对套型面积、小户型比率、新房首付款作出量化规定。
“国六条”出台,北京楼市销量,从日均700多套降到600多套;上海住宅成交量下挫3成。九部委意见出台之后,北京楼市日销量又从600多套降到500套左右,6月上海商品房成交量下降35%。
一周后,公开交易数据显示,北京租赁市场成交量上涨15.7%。链家地产调查显示,67%自住需求者推迟购房计划,33%消费者将购房计划推迟到一年后。
但“国六条”对商业地产的影响微乎其微。越来越多外资机构和海外基金,正在大举入市。世邦魏理仕写字楼部经理王茂军认为,这一趋势将延续。2006年底,是外资出手最佳时机,会有更多项目成交。
外资催旺商业地产
2005年,国内资金渠道日益减少,海外资金逐渐成为商业地产市场的重要资金来源。
2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元,其中,购买商业地产资金约为16亿美元,约占70%。
有趣的是,尽管摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠,三番五次唱空楼市,但摩根士丹利却加码买进。继北京CBD区域整体买入富力城双子座B座30000平方米后,又在上海吃进陆家嘴公寓。此外,美国嘉吉集团在上海买入24栋别墅;高盛集团以7000万美元买进虹桥花苑酒店公寓。
北京写字楼整栋售出案越来越多。2006年一季度,香港瑞安集团买断东二环华普大厦3栋5A级写字楼中的2栋;日本Re-Plus株式会社整体购买CBD区域华贸写字楼近12.4万平方米。两单成交金额,均超过20亿元。
散售也表现出不错的态势。据中原地产写字楼部统计,80%客户选择一次性付款方式购买。远洋国际一位销售员,4月销售提成达到10万元。反映出写字楼市场,尤其是甲级写字楼成交活跃。
纵观商业地产,虽然写字楼、酒店、商厦越来越多,但随着中国与接轨,经济走势稳定,需求和消化能力依然旺盛。
用REITs融资
6月北京夏季房展上,商铺、写字楼、商住公寓、酒店公寓等项目占到一半,显示商业地产升温,可能成为未来获利的好机会。业内人士普遍认为,调控将使市场把资金从住宅转向商业地产市场。
目前商业地产市场呈现以下趋势:
趋势一 国外机构纷纷出手
2005年,外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元,其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团,先后涉足中国商业地产市场,淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权,目标指向商用物业。
京、沪、深、穗等大城市,都有外资关注。荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国,期多在5年。他们认为,内地甲级商业写字楼供应量偏少,零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁,对商业地产市场会有很大促进。
趋势二 内企集团大手笔买断
一年内,中国钢铁集团购买中关村金融8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米;中国机械装备集团整购中国电子大厦A座,中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。
在国贸CBD核心区,中国人民财产保险股份有限公司买断银泰写字楼中的一座,价值约17亿元;凯德置地(Capitaland)收购中环世贸A、B两座,成交合计18.7亿元。
趋势三 融资渠道变化
安家集团北京总经理杨大勇认为,由于国内融资环境的挤压,商业地产企业纷纷寻求新融资模式,REITs(房地产信托基金)被普遍看好。
国内案例还很少。2005年11月,领汇基金登上香港资本市场后,如何利用REITs获得融资渠道,引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产信托基金(0405,HK)在香港联交所挂牌,成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。
由于对美国通货膨胀压力的担忧,全球股市在过去一个月中急剧下挫。
香港REITs纷纷缓发,对多数在建物业,REITs远水解不了近渴。
经济学家袁剑指出,REITs为商提供新的退出渠道。他认为外资购买内地不动产的意图,是为了实现证券化,这一模式值得借鉴。
趋势四 优秀物业收益稳定
运营良好的商业物业,可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营,主要依靠物业租金收益。
北京2005年商铺租金平均上调10%以上,一线商铺增幅可达30%,东方广场位置最佳的商铺,租金由150美元升至250美元。
也有新入市项目招商不利,一些项目惨淡经营。戴德梁行北京商铺部胡华认为,未来商铺市场两极分化明显,管理不善、定位不准的项目很不乐观