主题：尹中立：楼市将随股市转熊

日，中国社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立接受和讯网独家访谈时表示，楼市和股市在正常的情况下是同向波动的关系，在目前宏观经济向下调整的趋势已经确立的形势下，楼市将步股市后尘进入长期熊市。中国银行业的贷款中和房地产直接或间接有关的是一个天文数字，如果房地产价格下跌，毫无疑问，对金融体系会形成巨大的冲击

但是在中国的实际情况中，也会出现和以上规律不一致的地方。比较典型的例子是在2000年—2005年间，中国经济高速增长同时楼市也处于牛市，但是股市却是长期走熊。这主要是和当时股市特殊的市场背景有关。

现阶段中国也出现了楼市和股市的较大的背离，房价坚挺和股市却长期低迷。中国股市的走熊因全流通的影响，以及不合理的制度所致。但是在宏观经济向下调整趋势已经确立的情况下，未来楼市和房市都将进入熊市的状态。

最近国际评级机构惠誉报告称如果中国房地产泡沫破裂，银行业将面临资不抵债的风险。尹中立认为这种警示是非常有必要的，中国银行业的贷款中和房地产直接或间接有关的是一个天文数字，如果房地产价格下跌，毫无疑问，对金融体系会形成巨大的冲击。而且全球大的经济体的金融危机都是由房地产泡沫破裂所引起的。

以下为访谈实录：

和讯网：和讯网友大家好！欢迎收看和讯高端访谈，今天我们邀请到的嘉宾是社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立老师。

目前中国有两大怪象，房市在“调控不放松”中反弹，股市在一片“救市”的声音当中，却连创新低。尹老师是对股市和房地产都有很深研究的学者，今天我们将和尹老师共同讨论股市和房市之间的关系。尹老师，您好！

尹中立：各位网友大家好！

和讯网：在您的研究中，中国股市和房市是什么样的双向关系呢？

尹中立：楼市与股市之间的关系，在正常的情况下应该是同向波动的。但是，股市比较敏感，往往又会领先于楼市的波动，也就是说当经济状况比较好的时候，股市首先回升，走出大牛市的行情，然后会带动楼市向上。当股市出现顶部向下调整持续了一段时间以后，楼市才开始下跌，一般正常状况是这样的。

从去年第三季度到现在，又出现了类似的情况。股市是一个单边的大熊市，但是房地产市场的表现比股票市场还是要强劲得多。比如从今年4、5月份之后房地产交易量、房地产价格连续出现回升，但是股市出现不断的下跌，这又是另外一种因素导致的。

因为中国股票市场受全流通的影响，所以股市的这种内在制度改革，还有其他因素的影响，所以导致了股票市场现在出现了一个熊市。但是按照我的看法，现在楼市的上升或者说有所回暖也是一个顶部特征，当整个宏观经济开始逐渐向下调整的趋势确立之后，股市会下跌，楼市同样会下跌。所以，在不久的将来，楼市和股市都会进入一个熊市的状态。

和讯网：您刚才谈到在股市和房市走牛的时候，一般是股市要领先于房市来见顶，这通过国外经济来看也的确是这样，比如说美国大萧条、日本的房地产泡沫和香港的金融危机，房价都是落后于股市两至三年才见顶回落，但是有另外一点就是楼市走熊的周期远远长于股市所走熊的周期，您认为这个现象如何解释？中国是否也会重演这个现象？

尹中立：因为股市波动比较敏感，每天都有价格，而楼市价格往往都是以月度数据表现出来的。所以，也就是说股市的大趋势和楼市大趋势不会出现太大的背离，但是因为股市有太多中等的波动！比如涨几个月，就是说这种区间的波动就很难使楼市和股市完全对应起来。

所以，从未来的情况看，股市的影响因素比楼市更加复杂，股市更加敏感，所以股市小的波动可能与楼市在一段时间之内不太吻合，但是长期的大趋势应该是吻合的，不会有太大的偏离。

所以，中国未来的房地产价格下跌会对中国的银行业产生多大的冲击，现在只能说是理论上、模型上的演绎，真实的情况如何去演绎很难。你光从数字上来看，中国现在房地产开放贷款加按揭贷款，加上住房公积金，大概是在13万多亿，好像占整个60万亿银行贷款总量还不到20%，数量不算太多，但是要注意中国很多小企业的贷款，包括大企业的一些抵押贷款的抵押物都是不动产，如果把这些不动产都算在内，中国到底有多少银行贷款直接或者间接与房地产相关，就是一个天文数字了，如果房地产价格下跌，它带来的这种后果是什么？现在很难预料，但毫无疑问，它对金融体系会形成巨大的冲击，至于会不会导致银行的资不抵债，资本金被亏空殆尽，现在还不好说。