主题：叶檀：中国富人到底能把房产泡沫撑多高

市场化人士对限购深恶痛绝，这就相当于在货币上重叠票证，缩小货币的购买范围，是干预市场的典型产物。

这话没有错，但中国房地产市场是非典型的干预市场，有时候需要更多的力量进行矫正，民众由此陷入力量的迷信之中，离市场化越来越远，房地产建立真正公平的市场基础，将房地产收益限定在平均收益的范围之内，才是治本之策。

海南的人均可支配收入尽管增长较快，在国内从下游上升到中游，但难以支撑海南如此之高的房价。从上个世纪80年代到至今，海南就如同中国的佛罗里达，一再成为中国房地产泡沫的杆竿中国房地产泡沫第一次崩溃，出现在海南，全国房地产市场化之后，房地产价格增长最快的行列中依然有海南。

原因在于，海南汇聚了全国者的资金，以海南本地的人均收入与当地房价比，房价收入比处于岌岌可危的高位，几十年的收入才能买一套房，但考虑到全国资金汇聚海南，海南从海口到三亚的绝大部分海滩被房地产项目圈占，而中国富裕人士的成功标志之一，就是冬天在中国惟一的热带岛屿、自家的别墅中享受悠闲日光浴，海南因此成为旅游、地产的大本营，当地居民收入对海南房价无法形成强大的约束力。海南房产的现金支付率居然高达80%，在海南的房地产市场贴上了三个字的标签，"不差钱"。即使银行不放贷，只要社会整体贷币量不断增长，只要中国的富裕阶层手握大量资金，海南房地产就如皇帝的女儿，不愁嫁。

真正对海南房地产市场构成重大打击的只有两种可能：第一，整体经济与货币紧缩，央行不断紧缩货币的结果是资产品价格下降，二手房市场成交惨淡，富裕群体旅游休闲的兴趣将大幅下降，资金从海南房地产市场拐个弯，走了;第二，海南房地产对岛外人士实行限购政策，岛外泛滥的货币与巨富人群对着海南房地产干着急，岛内房地产价格必然回归，与岛内居民的人均可支配收入相符。让我们回想海南房地产第一次调控，是强力的紧缩性宏观调控与货币紧缩的结果。

中国富裕群体到底能把中国房地产泡沫撑到多高？

有一则典型案例可以印证富裕人群购房能力，2005年的一则新闻报道，浙江省建设厅原副厅长、曾任温州市副市长的杨秀珠在2003年出亡之前，就在美国购买了多处房产。早在1996年，杨秀珠就通过中国商人缪某买下曼哈顿中城一座5层大楼，著名的帝国大厦和时代广场，属寸土寸金之地。经过查证，杨当初购买这座楼房时，首期款支付了55万美元，曼哈顿的地产税率大约相当于楼房市值的1%，一年的地产税约45000美元。也就是说，这座楼房目前的市场价值约四五百万美元。杨秀珠在美国购买房产都用现金支付。

据美国房地产经纪人协会的数据，在近两年的移民高峰中，中国人在美国购买的房地产已经超过绝大多数国家第二，仅位于加拿大之下，居高不下的现金支付比率再次显示国人拥有的现金之多。内地人士在香港、在新加坡等地的移民、购房，也一再显示了强大的现金购买能力，这是可怕的洪水猛兽。

上述案例再次说明，限贷只对资金紧张的中产阶级购房者有用，对于富裕群体失效。中国现金量越大，贫富差距越明显，货币泡沫越高，则房地产限贷等措施越无效。

房地产限购是对货币购买权设限，让手握重金者失去购房的资格这当然不是一个市场化的办法，却是行之有效的应急举措。

以如此化的办法抑制房价是有代价的，将杀敌一千，自损八百，房地产市场可能长期扭曲，既痛恨管制又不得不依赖管制。限购开始之时，就必须酝酿退出限购政策的办法，否则，市场将形成取消限购房价必然的明确预期，政府进退两难。取消限购的同时，必须辅之以货币紧缩政策，或者征收房产持有环节税，或者征收资本利得税，最大限度地降低房地产收益预期，让资金自觉离开房地产市场。

规则统一，理念一致，不受决策者偏好影响，才是真正健康的市场。