主题：房地产市场调控中的“第三只手”——城市规划

没有人，包括政府官员在内，会否认目前的房地产行业遇到了难题。确切地说，尤其是政府官员，对于这个难题有更强烈的体会。更确切地说，尤其尤其是政府官员，对于这个问题的体会是最最强烈的。从最早的“国六条”，到后来的“国十条”，乃至第三拨，第四拨和第五拨调控，还有一直被提及，但一直没有落地的房地产税，但是就连温总理也承认，至少到现在为止，房地产调控仍然异常艰难。大米白菜或者猪肉的价格是容易控制的，但是房屋和土地的价格一直与调控的意愿背道而驰。但我以为，以往的调控之所以往往限于被动，是因为调控仅仅运用了两只手，那就是：宏观政策和干预，但是却忽视了一个极其重要的问题：房价或者地价是一个地方经济问题，而我们却一直仅仅用宏观经济手段去调控，而很少，甚至没有使用地方性的经济手段。在这些地方性的经济手段中，城市规划便是其中最为重要的一个环节。本文试图引出的就是这样一个对于多种调控手段的补充方式的思考。

那么，他们用来干什么呢？他们用来存储财富。换句话说，我们看到了中国几千年以来经济的核心特色在几十年沉寂后又一次显现：不动产(以前是地现在是房)不是一般商品，它成了一种一般等价物，而这种一般等价物的存在目的不是用来流通，而是用来储存。这是只有中国才会出现的，对于很多西方经济学家来说却是匪夷所思的现象。房产，替代了银行储蓄，成了中国民间财富储备的终极方式。

面对这种既属于宏观经济范畴内，却又在上任何一本经济学教科书中都找不到解决方案的经济现象，我们的调控，仍然采用了一系列常规的经济手段，所以，很显然难于见效。我们不妨回顾一下最近几次调控的基础思路：空置意味着市场有水分；挤掉水分的方式是减少市场需求从而降低售价；减少市场需求的方法是：

1.增加二手房交易成本(上一次调控办法)；

2.提高购买成本(包括贷款比例和利率，这上次和这次调控都用了的办法)；

3.提高供给(这是最近几乎每次调控都会提到办法，即增加保障性住房供给)；

4.增加持有成本(这是一直在讨论的物业税)。

我们甚至可以这样说，调控政策的通用性（或者说全国性）与房地产行业的地方性之间的矛盾，是迄今为止房价调控不成功的本质原因之一。因为通用政策永远是处理粗的原则性问题，它只能在一个统一的原则框架下生效，而房地产行业的核心原材料：土地，则是每一块都不同，完全无法用统一标准加以描述和管理，所以几乎的硬性调控政策，只能极其有限地影响房价，却无法触及房价的核心要素，那就是：当地的人，和当地的要素。

而这些要素，却是可以通过城市规划手段加以约束或调整的。在这些要素中，规划手段对于两类要素尤其擅长调整，那就是：自然要素，和技术要素。

自然要素是房价的重要决定性要素。我们不能通过通策或手段，改变一条河，一座山的位置，一条铁道，一条高速公路，或者一种心理现象，从经济意义上，由于其变更难度太大，实际上具有某些与自然要素类似的特质。所以，我们也不能改变北京人对于南城长久以来所形成的认知，至少在短期内不能。而这些要素，比起建筑成本或者交易成本或者保有成本而言，对于房价的决定性作用更大。举例来说，如果我们习惯于将一个城市的空间（具有良好的自然环境或类自然环境要素）规划为某种高收入人群所能享用的居住空间，这里在城市中便会出现一个房价峰值，而这种现象不会被某处的房价跌落所抵消。此外，这种空间价值分配的不均衡性不仅影响了房屋均价，还影响到整个城市房价分布的健康。高档房屋与低档房屋之间的区别过大，会带来社会鸿沟增加等一系列负面社会效果，这将进一步放大房价过高所产生的社会不和谐因素。