主题：闲置土地拖累住宅供应速度 国资委扮演大开发商

尽管2007年土地供应计划迟迟未落靴，市场人士已经从上半年土地储备中心的交易情况，觉察出政府土地政策正在转变风向。

土地储备中心的信息栏显示，今年1至6月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共计33块，其中，两限房的面积约占住宅土地的四分之一，并且都位于城区内，政府的土地供应向政策性住房倾斜。 

业内人士认为，下半年的限价房招标，很可能会遵循首批限价地交易中的“潜规则”，政府的想法或许很单纯，只是希望限价地可以在开发商手中尽快转化为住房。

国企挑大梁

6月29日，第三批限价地公开招标，共推出三块两限房用地，位于朝阳区常营乡，建筑面积约为101万平方米。加上前两批两限房，目前推出的两限房总面积已近250万平米。

第二批限价地将在7月11日公开投标，第三批限价地的投标日则是8月2日，对于可能的结果，中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)土地研究中心分析师徐超对记者表示：“政策性住房建设是一项政府工程，国有企业获得土地的机会更大。”

从上半年的土地交易情况来看，5月是住宅用地交易量最多的月份，其中首批3块限价地成为市场交易的焦点。5月8日，首块限价地被住总集团以13亿元的高价摘走，5月18日，首钢房地产和鸿基世业房地产公司又分别竞标获得另外两处限价地。

巧合的是，这三家开发商中两家都是国企，而且鸿基世业则是丰台区花乡造甲村“鸿基花园 (论坛)二期 (论坛 像册 户型 样板间)”的一级开发商，而首钢房地产击败华远 (论坛 像册 户型)、华润和金融街等大开发商，拿到的石景山金顶街限价地，原本就是首钢集团的土地。

业内人士认为，下半年的限价房招标，很可能会遵循首批限价地交易中的“潜规则”。第二批限价地中，清河小营地块原是金隅集团下属的北京加气混凝土厂，记者获悉金隅集团已经在土地储备中心领取了标书。

7月5日，华高莱斯市场研究中心研究员王扬眉告诉记者，“上半年出让的土地很大部分是国企或者原一级开发商获得，给市场造成的感觉是潜规则愈演愈烈，事实上这是一种误解。政府的想法或许很单纯，只是希望限价地可以在开发商手中尽快转化为住房。”

另一方面国有企业对追求开发效率的限价地有特殊的消化能力。王扬眉表示：“住总这类国有企业的开发优势与政策性住房的理念比较吻合，同时对资金流转速度的要求也不像很多全国化布局的开发商那么严格。”

“政府对限价房的态度是，尽量缩短从土地到住房供应的时间差；这对项目的生产周期提出明确的要求，而推出的限价地规模都比较大，这样项目前期的财务压力将会比较大。同时，限价房利润空间有限，与许多开发商的目标利润存在一定差距，使得众多实力型上市企业对限价地敬而远之。”

从3块限价地的竞标情况来看，只有广州富力、北京华远、华润置地少数几家上市公司参与了限价地的竞争。

拆迁大困局

政策性住房作为政府的一种尝试，还处在“摸着石头过河”的阶段。业内人士认为，政府加大政策性住房的供应，是对目前开发商手中大量土地出现闲置，迟迟不能形成土地供应所采取的应对措施。

王扬眉告诉记者：“根据去年有关部门的初步调查，市场上至少有4000-5000公顷的所谓闲置土地尚未转化成住房供应。”这些土地大部分是“8.31大限”之前协议获得的毛地，目前散落在大大小小的本地开发商手中。

“目前抱怨土地供应紧张的开发商，则是那些外来户。”中原地产研究人员徐超告诉记者。

开发商在抱怨土地供应不足，北京市国土资源局的领导却公开表态，“目前北京的土地供应足够满足两年的静态开发需求。”

王扬眉表示：“事实上，他们争论的是一个错位的话题，政府和开发商所说的“土地”概念并不一致。政府说的土地供应充足是从土地性质方面说的可建设用地存量很大，而这些土地的现状是大多还是毛地；而开发商需要的土地则是可以直接进行二级开发的净地。而挡在毛地和净地之间的，则是开发商普遍头疼的拆迁问题。” 

“根据去年市建委的调查，上边所说的4000-5000公顷土地大多为危改建设用地，存在着拆迁安置的问题，目前这些土地中仍有大约9.5万户居民尚未拆迁。”王扬眉告诉记者，“《物权法》实施以后，这些土地要面对的拆迁问题将更加严峻。”

闲置土地从毛地到净地需要一个高难度的过程，这直接导致土地供应跟不上二级开发商的需要。

转让受冷落

一方面是大量的闲置土地等待盘活，另一方面，政府每年的土地放量并不能满足二级开发的需求，夹在中间的开发商很是为难。中原地产分析师徐超告诉记者：“2005年的土地供应计划只完成了40% ，2006年实际供应土地也只达到计划的60%。”

在招拍挂中很是失落的大开发商，一部分开始通过土地转让的方式间接拿地，今年上半年，世茂房地产和SOHO中国先后在三里屯地区以股权转让的方式获得综合性地块。SOHO中国拿到的是2004年政府划拔给首创置业的土地，价格因为土地拆迁已经比原价翻番。

“经过这几年市场洗礼，股权转让和招拍挂之间的价格差几乎抹平。”王扬眉告诉记者,“大部分开发商洽购闲置土地，在乎的不仅仅是合适的价格，而且包括土地手续的齐备程度、土地的产权关系以及项目的拆迁难度等众多问题。”

王扬眉还表示：“所谓的闲置土地，真要运作可能需要1~2年才能完成一级开发，而且拆迁的风险越来越大。许多公司不敢从一级开发商手中接手这类项目，因为资金的回收周期过长，风险过大。”

还有一些土地掌握在股权分散的房地产公司手中，大小股东在项目出让上往往不能达成一致，这种产权关系错综复杂的土地，开发商接手也是慎之又慎。

“闲置土地虽然看起来量很大，但是对这些地块一筛选，能够迅速进入二级开发的地块其实也没有多少。” 王扬眉表示。