主题：楼市透视：看国外住房保障的六大经验！

经验之一：大力发展公共住房

国外住房供应体系分为两个部分:

——市场商品化交易部分；

——政府保障部分。

发展公共住房是国外解决中低收入家庭住房问题的基本措施。无论是发达国家还是发展中国家，都发展过公共住房。

公共住房是为解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格、租金向中低收入家庭进行出售、出租的住房。

美国：公共住房，联邦政府建设，租给占总人口15% 以下的低收入家庭；

英国：市议会住房，地方政府投资；合作住房，住房协会投资建造，并接受政府补贴；

德 国：福利住房，租给低收入者；

法国：社会住宅，租给低收入者；

日本：公营住宅和公团住房，租给住房困难及低收入者；

新加坡 ：公共组屋，租或售给中低收入者；

瑞典：公益住房，为所有公民提供，不限于低收入家庭；

我国香港地区：由政府提供公屋或居屋。公屋用于出租，居屋供市民购买。

2007年7月23日，英国政府提出一项计划，准备今后3年内投入80亿英镑（约合164.6亿美元）建造至少18万套“买得起”的新住房，以缓解日益严峻的住房矛盾。除新建18万套平价住房外，还准备在2010年前，每年建造4.5万套属于福利住房性质的“社会住房”，并利用政府信贷帮助社会“关键劳动者” 购买第一套住房。

经验之二：普遍重视发展公共租赁住房

国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障。租赁住房中，公共租赁住房的比例很高。

英国，租赁住房的比例为30％，其中20％是公共租赁住房，10％为私人租赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的政绩目标。伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。

法国政府规定，全国所有市镇必须保证20％以上的住房是廉租房，否则将受处罚。政府每年拨出专项资金以长期推行廉租房和房租补贴计划

各国住房自有率与租赁住房的比例：

       国家   住房自有率    (调查时间)     租赁住房比重

澳大利亚    71.6%          (1990)         28.4%

加拿大      64.1%          (1993)         35.9%

欧盟15国   56.0%          (1990)         44.0%

法国        54.5%          (1997)         45.5%

德国        38.0%          (1990)         62.0%

意大利      68.0%          (1990)         32.0%

日本        61.3%          (1988)         38.7%

英国        67.3%          (1997)         32.7%

美国        66.8%          (1999)         33.2%

(资料来源:《全球化世界中的城市——全球人类住区报告2001》)

经验之三：公共住房建设采取多种方式

一种是政府直接建房方式。政府设立专门机构，并提供运营资金。这种方式在住房短缺情况下更为适用。

英国：设立直属政府部门的住房公司，负责中央政府住房投资的分配。住房资金主要在中央政府的公共开支中列支，每年政府投资占住房总投资的比重一般为22％--35％左右。到1986年，除撒切尔政府已向居民出售的大约100万套公房外，政府尚拥有600万套公房，占住房总量的26．7％。

新加坡由建屋发展局负责“公共组屋”建设，并向购房家庭发放政府抵押贷款。建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损和出租亏损在政府财政预算中解决。截止1993年，新加坡政府共建成住房66万套，占全国人口87．6％的居民住在政府提供的组屋。

我国香港地区于1973年成立房屋委员会及其实施机构房屋署，负责全港“公共住房”的建设与管理。房委会的资金投入主要是政府的土地投入和政府免息贷款。全港49％的人居住在政府建造的住房中。

另一种是政府间接参与方式。政府提供土地、贷款、税收优惠，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。

法国政府对低租金住房机构提供长期低息贷款，年息1％，期限45年(市场上一般30年的贷款利息为5．22％)。低租金住房机构资金不足时，可直接向特定的金融机构借入资金，借、贷利息差额由政府补贴。到20世纪70年代，新建住房中由政府资助和补贴的住房仍保持在50％以上。其租金水平一般为成本租金的55—60％。

日本政府建立了住宅金融公库，作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息低1--2个百分点。日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，平均为市场租金的55％。

经验之四：实行住房补贴

20世纪70年代中期，西方国家的住房保障逐渐由“补砖头”（向住房供应方补贴）转向“补人头”（向住房需求者补贴）。

现在，几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地采取了发放住房补贴的办法：

——给租房（包括公房和私房）者以房租补贴；

——给购买自住住房者以税收减免形式的购房补贴。

经验之五：实施有效的住房金融政策

具有典型性和代表性有三种类型：一是美国的住房抵押贷款体系；二是德国的住房储蓄与抵押贷款相结合的综合体系；三是新加坡的住房公积金体系。

美国是世界上发放住房贷款最多的国家。在市场经济体系十分完善的情况下，高度发达的住房抵押贷款体系，对提高美国居民的住房水平起到了关键的作用。

美国的住房金融体系由三个部分构成：

——一级抵押贷款体系；

——二级抵押贷款证券化体系；

——保险体系，分散住房贷款机构发放贷款的风险。

德国的住房储蓄体系：由参加者与专门设立的储蓄银行签订存贷契约，先存款，达到一定时间和数额后，一般为5—7年左右，由储蓄银行给储户发放贷款用于建房、买房或住房改建。

——以法律的形式规定了贷款额用途，即只能用于建房、买房或住房改建。

——其融资体系不依赖于资本市场，而是依靠居民一定数量的自有资金。

——政府不能强制居民储蓄，而是采用经济手段鼓励居民尤其是中低收入居民参加住房储蓄。

新加坡是世界上以政府为主组织建房、成功解决公民住房问题的范例。它的成功主要在于其雄厚的公积金实力，使政府“居者有其屋”的计划能够顺利实施。新加坡中央公积金制度1995年起实行。与我国公积金的用途不完全相同。不仅用于购房，而且成为一项多元目标的社会保险储蓄计划，较好地解决了住房、养老、医疗等多方面社会保障问题。公积金实行法制化管理，置于政府的严密控制之下，运作规范有序，确保了资金的良性循环和保值增值。除支付缴款人的正常提取外，其余公积金用于购买政府债券。

经验之六：注重公共住房和谐发展，防止贫民窟的出现

美国曾把公共住房集中在城市特定区域，贫民窟成为影响城市和谐的隐患。1973年，美国把分散低收入者住房、改善社区质量纳入公共住房政策，有效地避免了贫民窟的出现。

法国也曾因“富人区”与“廉租区”泾渭分明，社会问题层出不穷。为此，出台了“贫富混居” 的“城市更新计划”，把廉租房建在普通住宅区。该计划规定，今后法国的房地产商开发大型楼盘，必须向政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房。

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