主题：不要随意说“地产有无泡沫

房地产市场一片“涨声”，价量齐升的背后，再次高高在上的房价，房地产市场再次聚焦，各种声音迭起，众说纷纭：有说“泡沫归来”、有说“泡沫终将破灭”、更多的在说没有“地产泡沫”！……

前几天，写了一篇《房地产“泡沫经验”，“入瓮”还是“共舞”？》

今天，重点从“房价是否有泡沫危机可参照的《合理房价之主要评估原则》”对中国九个房地产典型城市，依据“泡沫经验评估原则”，分别对设定每一个家庭60平方米、75平方米和100平方米位标准单位进行分析，对是否泡沫判断（9个城市地产数据搜集量大、本人虽进行了极大的努力，难免还是会有些出入，希望各位提出斧正）：

2009年1-9月，9个城市的均价如下：(元/平方米)

一线城市：北京12850、上海12252、广州9227、深圳14558；

二线城市：重庆4126、成都5824、西安4687、武汉5359、长沙3995；

当前房价是否有泡沫危机？在正常情况下，应参照合理房价之主要评估原则进行判断：

1、房价所得比：3至6倍

2、房贷本息占家庭收入：1/3以内

3、年租金：房价＝1：20（一般正常之年报酬率为5％）

4、性需求：20％以下

5、房价涨幅：短期涨幅不超过30％

6、空屋率之警戒区：10％至15％

一、按家庭住房面积60㎡计算：

第一个标准：房价所得比（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考不超过3至6倍）：

一线城市：北京 10.4；上海 9.2；广州 7.3；深圳 10.9；

二线城市：重庆 5.3；成都 6.9；西安 6.2；武汉 6.4；长沙 4.4。

第二个标准：房贷本息占家庭收入（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，1/3以内）

一线城市：北京 0.55、上海 0.49、广州 0.39、深圳 0.58；

二线城市：重庆 0.28、成都 0.36、西安 0.33、武汉 0.34、长沙 0.23。

第三个标准：年租金/房价：（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考：房价＝1：20；一般正常之年报酬率为5％）

一线城市：北京 4%、上海 4%、广州 5%、深圳 3%；

二线城市：重庆 7%、成都 5%、西安 4%、武汉 4%、长沙 8%。

第四个标准：房价涨幅（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，短期涨幅不超过30％）

一线城市：北京 14.91%、上海 46.77%、广州 6.46%、深圳 9.83%；

二线城市：重庆 44.77%、成都 17.56%、西安 21.80%、武汉 10.95%、长沙 25.43%。

第五个标准：性需求比例（20％以下  各个城市基本上在10%-20%之间浮动）

第六个标准：房屋空置率（空屋率之警戒区：10％至15％）

一线城市：北京 08年16.64%、上海 08年13.7%、广州（暂缺）、深圳 08年13.7%；

二线城市：重庆 08年8.8%、成都 2003年7.6%、西安 08年17.3、武汉（暂缺）、长沙 08年8%。

二、按家庭住房面积75㎡计算：

第一个标准：房价所得比（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，不超过3至6倍）：

一线城市：北京 13.0；上海 11.5；广州9.1；深圳13.6；

二线城市：重庆 6.6；成都 8.6；西安 7.7；武汉 8.0；长沙5.5。

第二个标准：房贷本息占家庭收入（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，1/3以内）

一线城市：北京 0.69、上海 0.61、广州0.48 、深圳0.72；

二线城市：重庆0.35、成都 0.45、西安 0.41、武汉0.42、长沙0.29。

（注：第三项——第六项评估指标与家庭居住面积无关）

三、按家庭住房面积100㎡计算：

第一个标准：房价所得比（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，不超过3至6倍）：

一线城市：北京 17.3；上海 15.3；广州12.1；深圳18.2；

二线城市：重庆 8.8；成都 11.5；西安10.3；武汉10.7；长沙7.3。

二、房贷本息占家庭收入：（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，1/3以内）

一线城市：北京 0.92、上海 0.81、广州0.64 、深圳0.96；

二线城市：重庆0.46、成都 0.61、西安 0.54、武汉0.57、长沙0.39。

（注：第三项——第六项评估指标与家庭居住面积无关）

套用以上指标，综述如下：

1、房价泡沫与一个家庭的居住面积直接有关，居住面积越大，离“地产泡沫”就越近（一个三口之家居住75平方米最为合适当前大多人的经济条件）；

2、一线城市由于其城市价值的特殊性，一直是房价领涨城市，要注意其城市辐射力和聚集力特点（往往会远远偏离指标）；

3、以重庆等为代表的二线城市目前绝对不存在“地产泡沫”，有巨大、和享受“泡沫”的机会