主题：你千辛万苦买的房子还有升值的空间么？

近两三年来，房价嗖嗖往上窜，早几年买了房的人心里乐开了花。自己住了多年的小
窝，突然身份百倍，使家庭资产平地惊雷般地多了几万元或几十万的收入，感觉是比成

龙大哥的《神话》还要“神”得多。

   没来得及买房的人，则伤心痛苦，在狂恨自己为什么当年不节衣缩食买下“摇钱房”

的决策失误之后，唯一能做的就是期盼房价能全面下跌，回到当年的水平。这其中：“

浪漫”一点的人就向上苍祈祷，盼望出现时光倒流的奇迹；而现实一点的人则希望政府

能扮演罗宾汉的角色，劫富济贫，采取措施把房价降下来，这样好令自己的损失小一些

；更多的聪明人则抓紧时间聚集所有的银子，急切地投入到购买房产的大军中去，因为

有先得益者作为榜样，他们抱定了买什么都不如买房子赚钱的决心，义无返顾，死而后

已。

   就这样，已经买了房的人尝到了甜头，于是接着买，还没买房的人则更要急着买。需

求越来越旺盛，房价就越来越高，房价越高，买的人就越多。全国人民加上外国友人都

成为买房的发烧友，中国的房地产业想不火都不行，房子想不升值都不行。

   但是，房子本身自建成竣工之日起就进入了损耗期，一方面是房屋在使用后造成的有

形损耗；另一方面是更多新型实用的房屋加入市场供应导致先前房屋的无形损耗。可是

，房子的价格并没有因为它的使用价值的减少而降低，相反却是不断地上升。解释这种

现象是非常容易的事，因为任何一套房子都是附着在一定的土地上的，即使是高达数百

米的建筑中的房子也会摊得一块属于自己的土地，所以房子增值的根源在于土地的增值

。

   从宏观的角度来看，土地是人类生产生活不可或缺的，而地球的土地资源是极其有限

的，以有限的资源来满足人类无限的需求，当然总的趋势是土地升值。

   具体到北京这样的城市，土地升值的另一原因则在于近年来城市化进程的加快，政府

投入大量资金进行市政基础设施、公共配套设施的建设及城市环境的改善。原来交通不

便、配套缺乏、生活极不方便的郊区农村，目前已变成路网密集、通水通电通气的现代

化城市区；老旧的城市中心区则是在原有的基础上进行改造完善，现代化程度得到更大

的提高。从经济学的角度来看，政府的城市建设投资都物化凝结到土地之中，这必然导

致土地的升值。土地升了值，附着在其上的房子也会因“夫荣妻贵”而价格大涨。

   由于购房者在购买房屋产权的同时也获得了相应的土地使用权，因此，购房的本质就

是购得了土地这一稀缺资源。没有人因为购买了房屋而吃亏，于是富人大量投资房产，

越买越富，而穷人没钱买房便失去发财机会变得越来越穷。

   可是这种情况能持续下去吗？设想一下：如果富人由于有钱而把城市的自来水大量买

进，以目前北京四元一吨的水价为例，买上十万、上百万吨水也不过四十几万或者四百

多万元，这点钱对于那些跻身富豪榜的大款来说不过是毛毛雨而已，他完全有能力一天

就买个几百万吨自来水，持续一个月，可能北京的老百姓就算不渴死相当一批，也得舍

出棺材本到他那里买水吃。这样的事情能不能发生呢？当然不可能，因为保证人人有水

喝不被渴死是政府的职责，所以政府有相当严密的管制措施来阻止这些富豪能自由随意

的购买自来水。同理，房子或者说土地也是这样，它不可能让有钱人无休止地买下去，

搞到大部分人住不上房而露宿街头，政府也同样有责任采取措施保证绝大多数人居者有

其屋。

   按照谁投资谁收益的原则，政府花了大量的钱用于城市建设，使土地升值，那么土地

升值的收益也应归政府所有，但目前的实际情况却是房价上涨所取得的增值收益落进了

购房者个人和开发商的腰包。政府投资城建所花的钱的来源是全体纳税人，但投资所产

生的绝大部分效益却被少数购房个体或是开发商所占有，也就是说财富从大多数人的手

中向少数人那里聚集，显然很不公平，但这也是我国从计划经济向市场经济过渡所必须

付出的一部分成本。

   随着社会主义市场经济体制地不断完善，政府已经开始着手解决上述问题，从经济适

用房的建设到经营性用地的招拍挂政策制定；从银行对购买第二套房进行限制到对物业

税征收制度的研究试点等各方面都可以看出政府维护社会公平的决心。

   前一段时间，北京有个博士提出对外地人在北京购房作出限制的建议，一时间搞得满

城风雨，该博士遭到大多数国人的攻击和唾弃，千夫所指，差点无疾而终。其实这个博

士的出发点是好的，其目的在于：他觉得北京政府用本土纳税人贡献的钱把城市建设搞

好之后，大部分的商品房成为外地人的安乐窝和摇钱树，而出钱出力的人没享受到成果

却反过来受到盘剥，非常不合理。义愤之下提出了过激的解决方案，但其宗旨却是不能

否定，只是需要采用更科学的办法来实现社会公平。（如果有人说北京是首都，有其特

殊性，那么反过来看看你自己所居住的直辖市、省会或地级市是不是也是一样存在这样

的现象。）

   十六届五中全会刚刚闭幕，“共同富裕、科学发展”成为十一五规划的根本指针。体

现到楼市中来，就可能会表现为政府将会采取一系列的行政、经济和法律措施把自己投

资收益从少数人手中收回来，然后将这些收益回馈给真正地出资人——大多数老老实实

纳税的老百姓，让他们能安居乐业。

   在这种形势下，楼市发展的最终趋势是大部分房子的价值都会回归到居住功能的层面

上，只有少部分做为奢侈品供金字塔尖的人享受。那时，你所拥有的房子就象在沙漠里

的那瓶水一样，虽然价值连城，却只能用来满足自己的基本需要，而不可能用它来变现

。
   
   最终政府政策措施将达到这样的效果：拥有好几处房产的人将会觉得除了自己现在住

的那套房子有点价值外，其它空闲的房产将成为包袱，不光不能为自己带来收益，还有

可能贴钱供养。只有这样，才能体现政府职责，实现社会公平，维护国家利益。

   因此，目前想投资房产的普通老百姓应该想清楚了，现在买的房子也许能升值，但是

有可能最终的增值收益到不了你手上，楼市再也不会象90年代初那样的股市牛气冲天，

稳赚不赔，它也会有风险的。

   不久的将来，对于国家社会而言你的房子是升值的，但对于你自己而言却是无法再升

。有闲钱的话，该吃吃，该喝喝，该玩玩，请别再往楼市里投啦。