主题：大户型热销改善型需求渐成主力

以8月20日至26日这一周为例，上海易居房地产研究院的统计数据显示，排在一周个案成交量排行榜前四位的楼盘依次是上海康城四期3~19幢、御翠豪庭、皇都花园和天恒名城，这四个楼盘一周内成交的套均面积都大于120平方米。其中排在销售面积第二位的御翠豪庭套均面积高达237平方米。这不只是一个偶然的现象，在过去两个月中，位于各周销售面积排行榜前列楼盘，如中远两湾城四期、宝地东花园、高桥新城、仁恒河滨城、虹叶茗园二期、海上海新城、翠湖天地御苑等一大批热销楼盘，当周的成交套均面积都大于130平方米。

根据统计发现，目前市场上的热销大户型，主要集中在外环周边和市中心这两个区域，呈现一种“两头热”的现象。其中，位于闵行的皇都花园是近期外环周边比较热销的大户型楼盘代表，该盘于8月22日推出95套住宅，主推的是140平方米以上的大户型，短短几天，该批房源就在网上房地产上显示“售完”，去化速度令人咋舌。而位于长宁古北的大户型高档住宅御翠豪庭也是十分的热销，于8月4日与8月18日分别推出60套和95套户均面积超过200平方米的大户型，截止目前，网上房地产显示该盘可售套数仅为十余套，大户型的受欢迎程度可窥一斑。

改善型需求攀升 

佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，“市中心的高档住宅是户型越大越好卖，主要是需求所致。一般高档住宅最理想的面积区间在200—400平方米，再小就无法满足居住功能的需求，如果超过这个水平，又会显得大而无当了”。信义房产分析师丛力则认为，“近期市中心大户型高档住宅的热销还与近期投资客回归市中心有关，这类人群出于对于通胀的预期，希望把手头的资金进行保值，投资房产是比较好的选择，市中心高档住宅更是他们的理想投资对象。另一方面，改善型需求数量明显上扬，这也是促进大户型房源热销的一大原因，改善型购房者特别青睐外环周边价格适中的大户型。”

户型定位最关键 

值得注意的是，并非所有的大户型都受欢迎。以目前市场上一些楼盘的尾盘为例，这类由于户型过大、总价太高甚至在定位或设计上有一定欠缺的产品，依旧滞销，并不能借着大户型稀缺的说法出货。薛建雄举了个关于市中心高档住宅的典型例子，某位于黄浦区黄金地段的楼盘长期滞销，原因就在对客户人群的定位不准确。楼盘客户定位在小企业主、高级白领和金领等意向购买人群，但他们对户型的基本需求在120-150平方米左右，购买能力也只有180-300万元左右，可该盘大多数户型面积在150平方米以上，还有250平方米以上的，总价超过了购买者的承受能力。这样造成高端客群认为项目的品质不能完全体现他们的身份需求，而一般的白领客群，则被总价所吓倒。由此看来，对市中心大户型的高档住宅而言，产品定位很关键。

对于改善型需求，薛建雄建议，购房者选择建筑面积在10万平方米以上的中大型楼盘，因为这样的楼盘可以提供一个相对安静、层次分明的居住环境，而且中大型楼盘的物业配套和一些生活设施的配套比较全。

除了需要满足以上要素，品质突出且具有个性特色的楼盘会更为受欢迎，如闵行的皇都花园，不仅周边环境优美，生活和教育配套也非常齐全，而且主推的大户型可自由分隔，这些对于改善型需求的购房者来说具有很大的吸引力。还有松江的绿洲香岛，全配置的公寓设有双路家用净水系统、节能全屋新风系统等等，购房者不仅得到了比从前的住房更宽阔的空间，还有更节能舒适的享受。

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